Upravniki ne izdajamo klasičnih računov, na katerih bi stroške zaračunali, temveč mesečne razdelilnike stroškov, s katerimi v mesečnih obračunih razdelimo račune dobaviteljev (Vodovod-Kanalizacija d.o.o., Energetika Ljubljana d.o.o., Snaga d.o.o, itd) med lastnike in najemnike. Od tod izvira tudi izraz razdelilnik stroškov. Tako je večina stroškov na razdelilniku le razdeljenih in ne zaračunanih, kot to velja za račun. Prihodki upravnika za opravljanje storitve upravljanja stavbe so določni v pogodbi o upravljanju in predstavljajo sorazmerno nizke zneske, glede na ostale stroške v razdelilniku.

Vzrokov za višji znesek stanovanjskih stroškov je lahko več. Eden izmed vzrokov je večja mesečna poraba (voda, energija) ali razna vzdrževalna dela oz. servisi,, deratizacije…. Vzrok za povišanje je pogosto v tem, da obratovalni stroški ( voda, ogrevanje, odvoz odpadkov…) vztrajno in počasi naraščajo. Na tovrstne podražitve, ter povečano porabo, pa upravnik nima vpliva.

Ker je razdelilnik stroškov upravnika sestavljen iz računov številnih dobaviteljev (Vodovod-Kanalizacija, Energetika, Snaga, itd) in ker se iz meseca v mesec variabilni stroški zaradi različne mesečne porabe, števila prijavljenih oseb in tudi spremembe cene spreminjajo, je v večini primerov vzrok za višji znesek razdelilnika v povišani oz. spremenjeni porabi ali pa v raznih poračunih dobaviteljev. Poleg tega pa lahko pride do povišanja zneska razdelilnika tudi zaradi različnih del na stavbi, ki se po zakonu ne smejo plačati iz zbranih sredstev v rezervnem skladu. Razlog pa je lahko tudi v uvedbi novih stroškov, ki smo jih kot upravniki dolžni v naših delilnikih stroškov deliti med lastnike.

Ko pa vse te možnosti za povišanje mesečnega stroška razdelilnika izključite, pa pri upravniku preverite ali je morda prišlo pri delitvi stroškov do napake, nikakor pa zneska ne odbijate od plačila. V primeru da je prišlo do napake, naredimo v naslednjem mesecu poračun, vendar pa to lahko naredimo samo pod pogojem, da je znesek iz razdelilnika plačan v celoti, drugače ne moremo narediti poračuna.

Postavke na razdelilnikih predstavljajo stroške dobaviteljev stavbe in stroške upravitelja, ki jih upravnik razdeli v skladu z zakonskimi določili in pogodbo o upravljanju.

Vsaka postavka vsebuje podatke iz dobaviteljevega računa, ki jih zahteva zakon o DDV ter stanovanjski zakon in so namenjeni knjiženju stroškov za pravne osebe.

Način delitve skupnih stroškov obratovanja določa Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS št. 60/2009, spremembe Uradni list RS št. 87/2011 in 85/2013).

Tako so v skladu skladu s tem pravilnikom ključi delitve skupnih stroškov obratovanja že vnaprej določeni.

Lahko se zgodi, da račune dobaviteljev prejmemo prepozno, da bi jih lahko razdelili pri tekočem obračunu stroškov, zato jih razdelimo v prvem naslednjem obračunu. To pomeni, da se lahko na razdelilniku naslednjega meseca, določena vrsta stroškov pojavi dvakrat (skupna elektrika, voda, čiščenje...), vendar za različna časovna obdobja.

Postavka servis dvigal se lahko večkrat pojavi, če upravnik prejme v istem mesecu več računov za različno vrsto del ali storitev (enega za redni servis dvigal, drugega pa za popravilo dvigala). Če pa je v istem mesecu opravljen tudi servis dvigala s strani pooblaščenega podjetja, je potrebno razdeliti še račun za tehnični pregled dvigala.

Spremembo števila oseb je potrebno javiti v 15. dneh od spremembe, oz. vsaj do 1. v mesecu, če gre za spremembo za pretekli mesec. Na primer spremembo v mesecu januarju je potrebno javiti vsaj do 1. februarja, da to lahko upoštevamo še pri obračunu za mesec januar.

Etažni lastniki lahko imenujejo nadzorni odbor.

Nadzorni odbor:

• daje pobude upravniku,

• nadzoruje delo upravnika, ki izhajajo iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev,

• predlaga predloge sklepov o katerih se glasuje s podpisovanjem listine

• skupaj z upravnikom opravlja izbiro najugodnejše ponudbe.

Nadzorni odbor opravlja izključno naloge, določene v zakonu, za opravljanje drugih nalog pa potrebuje pooblastilo etažnih lastnikov.

Stanovanjski zakon v 71. členu določa, da mora upravnik izpolniti zapadle denarne obveznosti tretjim osebam iz pogodb glede upravljanja večstanovanjske stavbe, glede na prejeta plačila od vsakega posameznega etažnega lastnika.

Če obveznosti do tretje osebe niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike, mora upravnik tretji osebi na njeno zahtevo v roku osmih delovnih dni od prejema posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti, potrebne za vložitev tožbe.

Pogodba med upravnikom in tretjimi osebami pa lahko določa tudi drugačne načine reševanja izterjave. Upravnik tretji osebi plača celoten račun, ne glede na prejeta denarna sredstva s strani etažnih lastnikov in tako odkupi terjatev, kar mu tretja oseba plača ali pa v zameno prizna določen odstotek popusta zaradi rednega plačevanja celotnih računov.

Upravniki se srečujejo z različnimi nesoglasji med stanovalci zaradi navad posameznikov, ki so v večstanovanjskih stavbah nesprejemljive in jih je potrebno opustiti. Zakonodaja upravniku v zvezi z ukrepanjem zoper lastnike, ki so, ali se drugim stanovalcem zdijo moteči, ne daje nikakršnih pooblastil, zato je pretirano pričakovati, da bo lahko upravnik uspešno rešil vse takšne situacije. Večino konfliktov mu uspe rešiti s tem, da kršitelja pisno opozori, na nesprejemljivost njegovega početja in obnašanja ter ga prosi, da se naj v izogib kaljenju dobrih odnosov med stanovalci, prilagodi bivanju v večstanovanjski stavbi.

Pri svojem dolgoletnem upravljanju smo ugotovili, da nekateri stanovalci dejansko ne poznajo pravil bivanja v večstanovanjskih stavbah in se ne zavedajo svojega motečega vedenja. Glede na navedeno, priporočamo, da lastniki sprejmejo hišni red in z njim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja v večstanovanjski stavbi ter ga objavijo na oglasni deski.